CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN: 10 ĐIỀU CẦN LƯU Ý ĐỂ TRÁNH RỦI RO PHÁP LÝ

1. Phân biệt rõ loại hình kinh doanh

Rất nhiều chủ nhà đang nhầm lẫn giữa các khái niệm này, dẫn đến kê khai sai mẫu biểu:

Cho thuê BĐS: Cho thuê đất, mặt bằng, kho bãi, nhà xưởng, văn phòng, nhà ở... (Tài sản gắn liền với đất, cố định).
Cho thuê tài sản: Cho thuê ô tô, máy móc, trang thiết bị, loa đài... (Tài sản di động).
Dịch vụ lưu trú: Khách sạn, nhà nghỉ, homestay, villa... (Có cung cấp dịch vụ ngủ nghỉ tạm thời, thường kèm ăn uống, giải trí).

2. Các loại thuế phải nộp

Khi cho thuê BĐS, cá nhân cần lưu ý hai loại thuế chính với cách tính như sau:

Thuế GTGT: Doanh thu x 5% (Áp dụng khi doanh thu trên 1 tỷ đồng).
Thuế TNCN: (Doanh thu - 1 tỷ đồng) x 5%.
💡 Lưu ý: Phương pháp này áp dụng cho mọi ngưỡng doanh thu chịu thuế, không tính theo thu nhập tính thuế lũy tiến.

3. Doanh thu bao nhiêu thì phải nộp thuế?

Về kê khai: Có hoạt động cho thuê là BẮT BUỘC phải kê khai, dù doanh thu chỉ 1 triệu đồng.
Về nộp thuế: Chỉ khi doanh thu đạt trên 1 tỷ đồng/năm thì mới phát sinh tiền thuế phải nộp.

4. Không cần mã số thuế kinh doanh vẫn khai được thuế

Tin vui cho các chủ nhà: Từ năm 2025 trở đi, bạn có thể dùng ngay Mã số thuế cá nhân (trên CCCD) để kê khai qua ứng dụng. Không còn bắt buộc phải làm thủ tục đăng ký mã số thuế kinh doanh phức tạp như trước.

5. Cách thức và thời hạn kê khai

Bạn có 2 lựa chọn nếu tự kê khai:

Lựa chọn 1: Khai 1 năm/lần (Hạn chót 31/01 năm sau).
Lựa chọn 2: Khai 1 năm/2 lần (Kỳ 1 hạn 31/07; Kỳ 2 hạn 31/01 năm sau).

Nếu bên thuê là tổ chức và có thỏa thuận nộp thay: Tổ chức sẽ khai theo kỳ thanh toán. Nếu thanh toán nhiều lần trong năm thì khai theo tháng.
📌 Công cụ: Kê khai qua App eTax Mobile hoặc Cổng dịch vụ công ngành Thuế.

6. Cho thuê nhà ở Hà Nội nhưng chủ ở Hà Tĩnh thì khai ở đâu?

Nguyên tắc: BĐS ở đâu, nộp hồ sơ thuế ở đó. Trường hợp này bạn phải nộp hồ sơ cho cơ quan Thuế tại Hà Nội.

7. Có nhiều nhà cho thuê tại các địa chỉ khác nhau

Bạn không cần chạy khắp nơi. Hãy thực hiện kê khai tất cả địa điểm BĐS trên cùng 1 tờ khai. Bạn được chọn 1 trong các cơ quan thuế nơi có BĐS để nộp; hệ thống sẽ tự động điều tiết tiền thuế về các địa phương tương ứng.

8. Có được trừ 1 tỷ đồng cho mỗi địa điểm kinh doanh không?

KHÔNG. Tổng tất cả các cơ sở cho thuê chỉ được trừ chung 1 tỷ đồng/năm. Bạn chọn 1 nơi để trừ trước, nếu chưa hết hạn mức 1 tỷ thì phần còn lại mới được chuyển sang trừ cho nơi thứ hai.

9. Vừa bán hàng, vừa cho thuê nhà thì tính hạn mức thế nào?

Trường hợp này bạn được hưởng "quyền lợi kép":

Doanh thu bán hàng (Nhóm 2): Được trừ 1 tỷ đồng trên tờ khai 01/CNKD.
Doanh thu cho thuê BĐS: Được trừ tiếp 1 tỷ đồng trên tờ khai 01/BĐS.

10. Xử lý hợp đồng gối đầu từ năm 2025 sang 2026

Nếu bạn đã nộp thuế cả năm cho hợp đồng phát sinh trước 01/01/2026:

Đến tháng 03/2026 (khi Nghị định 68 có hiệu lực), nếu thời hạn thuê còn lại trên 6 tháng, bạn ĐƯỢC ĐIỀU CHỈNH theo luật mới (mức miễn thuế 1 tỷ đồng).
Số thuế đã nộp thừa sẽ được cơ quan thuế hoàn trả lại.

🎯 KẾT LUẬN:
Việc nắm rõ luật không chỉ giúp bạn tránh bị phạt mà còn tận dụng tối đa các chính sách khoan thư sức dân (hạn mức miễn thuế lên đến 1 tỷ đồng)