Một người có nhiều căn nhà cho thuê tính thuế ra sao?

Theo Khoản 4, Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP Quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (có hiệu lực từ ngày 5.3.2026), quy định như sau:

1. Nguyên tắc quan trọng: Cộng toàn bộ doanh thu cho thuê trong năm

Cơ quan thuế không tính thuế riêng từng căn nhà, mà sẽ:

➡ Cộng tất cả tiền thuê từ mọi tài sản của cá nhân trong năm
➡ Sau đó xác định nghĩa vụ thuế theo tổng doanh thu.

Ví dụ doanh thu phải cộng gồm:

• Tiền thuê nhà ở

• Tiền thuê căn hộ

• Tiền thuê mặt bằng kinh doanh

• Tiền thuê phòng trọ

• Tiền thuê kho, xưởng

Tất cả đều được tính vào tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch.

2. Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế năm 2026

Từ năm 2026, quy định mới nâng mức doanh thu miễn thuế lên 500 triệu đồng/năm.

Trường hợp 1: Doanh thu ≤ 500 triệu/năm

Người cho thuê:

• Không phải nộp thuế GTGT

• Không phải nộp thuế TNCN

• Không phải nộp lệ phí môn bài (đã bãi bỏ từ 2026)

Nhưng vẫn phải kê khai doanh thu với cơ quan thuế.

Trường hợp 2: Doanh thu > 500 triệu/năm

Khi tổng doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu, người cho thuê phải nộp:

Tổng thuế thực tế thường khoảng 5% – 10% tùy mức doanh thu.

3. Ví dụ: Một người có nhiều căn nhà cho thuê

Ví dụ 1

Một cá nhân có 3 căn nhà cho thuê:

Tổng doanh thu năm:

(12 + 15 + 10) × 12
= 444 triệu/năm

➡ Doanh thu ≤ 500 triệu

Không phải nộp thuế.

Ví dụ 2

Một cá nhân có 4 tài sản cho thuê:

Tổng doanh thu năm:

(20 + 15 + 10 + 10) × 12
= 660 triệu/năm

Phần vượt ngưỡng:

660 – 500 = 160 triệu

Thuế phải nộp:

• Thuế GTGT: 660 × 5% = 33 triệu

• Thuế TNCN: 160 × 5% = 8 triệu

➡ Tổng thuế phải nộp: 41 triệu/năm

4. Có được chia từng căn nhà để tránh thuế không?

Nhiều người nghĩ rằng:

• Nhà 1 khai theo tên vợ

• Nhà 2 khai theo tên chồng

Điều này có thể thực hiện, nhưng phải đảm bảo:

• Hợp đồng thuê đứng đúng tên người cho thuê
• Tài khoản nhận tiền đúng người
• Hồ sơ chứng minh quyền sở hữu

Nếu thực tế một người nhận toàn bộ tiền thuê, cơ quan thuế có thể gộp doanh thu để tính thuế.

5. Lưu ý quan trọng khi có nhiều nhà cho thuê

Người cho thuê nên chú ý:

1. Phải đăng ký mã số thuế cho thuê tài sản

2. Kê khai thuế theo hợp đồng

Thường khai theo:

• Năm

• Hoặc kỳ thanh toán tiền thuê

3. Nếu bên thuê là doanh nghiệp

Doanh nghiệp có thể:

• khai thuế thay

• nộp thuế thay cho cá nhân

6. Kết luận

Từ năm 2026, nếu một người có nhiều căn nhà cho thuê thì:

• Doanh thu sẽ được cộng tất cả lại trong năm
•  ≤ 500 triệu/năm: không phải nộp thuế
• > 500 triệu/năm: nộp thuế GTGT 5% và TNCN 5%
• Thuế không tính riêng từng căn nhà

Vì vậy, người có nhiều bất động sản cho thuê cần tính tổng doanh thu chính xác để tránh sai sót khi kê khai thuế.

Liên hệ ngay để được tư vấn miễn phí

Nếu bạn đang tìm một dịch vụ kế toán trọn gói uy tín, giá hợp lý và chuyên nghiệp, hãy liên hệ ngay hôm nay để được:

• Tư vấn chi tiết về thuế và kế toán doanh nghiệp.

• Nhận báo giá phù hợp theo ngành nghề, quy mô.

• Đồng hành lâu dài cùng sự phát triển của doanh nghiệp.

📞 Hotline: 0789.720.268
📧 Email: ketoanvietht@gmail.com
🌐 Website: dichvuketoanviet